Мы не раз касались вопросов, связанных с сантехнической инфраструктурой многоквартирного дома. В частности, кому принадлежат трубы и кто оплачивает их содержание.
Но тема не теряет актуальности – поступают все новые и новые вопросы: «Возникла такая ситуация, во всем доме прогнил и протекает канализационный стояк, в итоге топит нас и соседей снизу, у которых застрахована квартира… они грозятся подать на нас в суд. Являемся ли мы виновниками этого происшествия, если, насколько мне известно, этот стояк является общественной собственностью, или все-таки виновата ЖКО. И обязана ли я менять стояк за свой счет, или все-таки за это должно платить ЖКО?» . Давайте разбираться по порядку.
Является ли канализационный стояк общим имуществом?
Понятие общего имущества многоквартирного дома приведено в статье 36 Жилищного Кодекса РФ, а также в Правилах содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года. В пункте 5 этих Правил говорится, что стояки горячего и холодного водоснабжения – часть общего имущества. А канализационные?
В прошлом году в соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 от 6 мая пункт 5 Правил дополнен следующим положением: «В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе». Таким образом, канализационные стояки теперь так же причислены к общедомовому имуществу.
Кто должен произвести замену канализационного стояка?
Поскольку стояк канализации – общее имущество, его содержанием и ремонтом должна заниматься коммунальная организация, обслуживающая дом. Мы подробно рассказывали, . В данном случае принцип действий тот же. Замена прогнившего стояка должна лечь на «плечи» жилищно-коммунальной организации.
Кто виноват: собственник или коммунальщики?
При затоплении квартиры делается заявка в управляющую компанию, а в экстренных случаях – аварийную службу. Представители этих организаций в присутствии всех заинтересованных лиц и свидетелей составляют соответствующий акт. В этом документе указывается, в каких квартирах произошел залив, по какой причине, какое имущество пострадало и т.д.
Акт протечки – очень важен, так как фактически в нем называется, кто виновен. Так, если указано, что затопление произошло из-за прогнивания стояка, виноваты коммунальщики. Ведь следить за износом сантехнического оборудования – их прямая обязанность. Если же будет установлено, что жильцы квартиры произвели, к примеру, самовольную замену оборудования или нанесли какие-либо механическое повреждение, вина остается за собственником.
В рассматриваемом случае речь идет о застрахованной квартире. Соседи, застраховавшие свое имущество на случай затопления, должны обратиться в страховую компанию. Те, в свою очередь, выставят счет о возмещение вреда, причиненного наступившим страховым случаем, виновному лицу.
Могут ли подать в суд?
Да. Соседи вправе обратиться в суд с требованием возмещения имущественного вреда. Однако если речь идет, как в данном случае, об общем имуществе и виновности коммунальной организации, не стоит этого опасаться. Необходимо привлечь коммунальщиков в качестве соответчика и доказать в ходе судебного разбирательства, что протечка и, как следствие, ущерб, наступили по их вине.
Так же можно в суде использовать нормы Закона о защите прав потребителей, вот пример суд. решения.
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 октября 2014 года Кировский районный суд г.Перми в составе: председательствующего судьи Селиверстовой О. Ю.при секретаре Ивановой Н. Ю., с участием истицы Быковой Т. Ф., представителя истца – Никонова А. В., рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Перми 28 октября 2014 годагражданское дело по иску Быковой Т.Ф. к ООО «Управляющая компания «Гарант» о возмещении убытков, компенсации морального вреда установилБыкова Т. Ф. обратилась в Кировский райсуд г. Перми с иском к ООО «Управляющая компания «Гарант», ООО «Управляющая компания «Домоуправление» о возложении солидарной обязанности выполнить работы по устранению нарушений, указанных в акте проверки от 15 мая 2014г., составленном Инспекцией государственного жилищного надзора Пермского края, в жилом помещении по адресу <АДРЕС> компенсации морального вреда… руб. В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства – Истец является собственником квартиры по адресу: <АДРЕС> Осенью 2013г. ООО «УК «Гарант» производило работы по заменестояка холодной воды в доме, данный стояк идет через квартиру истца на весь дом. При проведении работ на кухне разобран пол, вырыта яма, нарушена бетонная «подушка», с наружной стороны дома разрушена отмостка. Когда закончили работы по замене труб и стояков работники ООО УК «Гарант» засыпали землей яму, которая находилась на кухне. Остальные работы обещали провести весной 2014г. В связи с паводком и дождями весной 2014г. песок и земля из-под кухни и отмостки с наружной стороны дома вышел и под полом кухни образовалась яма, из-за которой видна улица, т.к. сломана отмостка с наружной стороны дома, когда идет дождь, вода стоит в кухне. 23.04.2014г. истица обратилась к директору ООО «УК«Гарант» и в Государственную жилищную инспекцию Пермского края с заявлением об устранении нарушений, 24 апреля 2014г. повторно обратилась к директору ООО «УК «Гарант» с жалобой, 05.05.2014г. обратилась с жалобой в администрацию Кировского района г. Перми. ООО «УК «Гарант» заявления оставлены без рассмотрения. 15 мая 2014г. сотрудником инспекции государственного жилищного надзора Пермского края в отношении ООО «УК «Гарант» в присутствии гл. инженера ООО «УК «Домоуправление» составлен акт проверки №..., в котором выявлены нарушения с указанием на необходимость устранения данных нарушений, появившихся в связи с осенними работами ООО УК «Гарант» в 2013г. 21.05.2014г. Инспекцией государственного жилищного надзора Пермского края в отношении ООО УК «Гарант» вынесено предписание об устранении выявленных нарушений до 30.06.2014г. Работы по устранению нарушений ответчиками не проведены.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотреновозмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.В соответствии с п.1 ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законом и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.В судебном заседании установлено, что Быкова Т. Ф. является собственником жилого помещения по адресу: <АДРЕС>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2011г. (л.д. 6). 23 апреля 2014г. Быкова Т. Ф. обратилась к директору ООО «УК «Гарант» с заявлением о восстановлении отмостки жилого дома №… по <АДРЕС>, указав, что осенью 2013г. в доме произведена заменастоякахолодной воды, в связи с чем разрушена отмостка дома и основание под фундаментом, под полом кухни в ееквартире образовалась пустота, яму завалили землей, вода с улицы и с крыши идет под пол, в связи с чем пол на кухне очень холодный (л.д. 8).23 апреля 2013г. Быкова Т. Ф. обратилась в Государственную инспекцию жилищного контроля Пермского края с заявлением о восстановлении отмостки и пола жилого помещения по адресу <АДРЕС> указав, что осенью 2013г. в доме ООО «УК «Гарант» производились ремонтные работы по заменестояка с холодной водой, в связи с чем в кухне квартиры истицы разрушен пол, с наружной стороны дома разрушена отмостка.Послезаменыстояка яму в кухне истицы завалили песком, восстановить пол и отмостку обещали весной 2014г. Указанные работы по восстановлению пола УК не произведены, под полом кухни земля провалилась, из кухни видно улицу, т.к. пол закрыт только куском ДВП. Под полом пустота и стоит вода. Отмостка с наружной стороны здания провалилась, частично разрушена работниками при ремонтных работах, фундамент дома фактически висит. Весной во время таяния снега вода шла под пол кухни (л.д. 9).24 апреля 2014г. Быкова Т. Ф. обратилась к директору ООО «УК «Гарант» с претензией устранить в десятидневный срок недостатки при заменестояка, восстановлении пола на кухне и отмостки здания (л.д. 10).05.05.2014г. истица обратилась в администрацию Кировского района г. Перми с жалобой, указав, что просит провести проверку и привлечь к административной ответственности ООО «УК «Гарант», поскольку в результатеремонтных работ осенью 2013г. по заменестояка, на кухне ее квартиры разрушен пол, вырыта яма, которая засыпана землей, которую в результате таяния снега вымывает, под полом образовалась пустота и происходит застой воды, которая попадает под пол с улицы, кроме того в результате работ по заменестояка разрушена отмостка жилого дома, ООО УК «Гарант» работы по устранению указанных нарушений не производит (л.д. 11).15 мая 2014года Инспекцией государственного жилищного надзора составлен акт проверки №..., из содержания которого следует, что 15.05.2014г. проведена внеплановая, выездная проверка в отношении ООО «УК «Гарант», при проведении проверки присутствовал представитель ООО «УК «Домоуправление», в ходе проверки установлено, что в доме №… по <АДРЕС> в помещении кухни справа от окна в подполье расположен ввод холодной воды на дом (квартиры №...). около трубопровода холодной воды наблюдается просвет на улицу под фундаментом. С наружной стороны стены разрушение и проседание отмостки (п. 2.6.2, п. 4.1.1, п. 4.1.6, п. 4.1.7 ПиН ТЭ ЖФ). Под фундаментом отсутствует насыпь, проводились работы по замене ввода ХВС в 2013г. (л.д. 14).Из письма Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края от 21.05.2014г. Быковой Т. Ф. следует, что по результатам проверки, проведенной 15.05.2014г., ООО «УК «Гарант» направлено предписание от 21.05.2014г. №… об устранении выявленного нарушения в срок до 30.06.2014г. (л.д. 15).
На основании изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что исковые требования Быковой Т. Ф. подлежат удовлетворению, посколькуВ результате проведенных ответчиком работ по ремонту общедомового имущества, в квартире истицы разрушен пол, с наружной стороны здания разрушена отмостка, в результате чего в квартиру истца в помещение кухни попадают грунтовые, дождевые и талые воды, работы по восстановлению разрушенного пола, разрушенной отмостки ответчиком, осуществляющим обслуживание дома, не произведены. Определяя субъекта ответственности суд исходит из того, что обязанность по содержанию общего имущества, а также по устранению недостатков выполненной работы лежит на ООО «УК «Гарант». Истица неоднократно обращалась к ответчику с требованием устранить недостатки выполненной работы, обращения истицы, равно как и предписание Инспекции государственного жилищного надзора Пермского об устранении нарушений, в т.ч. восстановление отмостки, пола в кухне истицы, устранение причин попадания вквартиру №… воды. не исполнены. Указанные действия ответчика привели к необходимости обращения истицы к третьим лицам для проведенияремонтных работ, в связи с чем был заключен договор подряда от 02.07.2014г., понесены расходы в сумме… руб., которые подлежат возмещению ответчиком ООО «УК «Гарант» в полном объеме. Доводов о завышениестоимости либо объема проведенных работ ответчиком не приводилось, доказательств не представлялось. Суд полагает возможным удовлетворить заявленные истцом требования о компенсации морального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением ответчиком ООО «УК «Гарант» обязательств по оказанию услуг по содержанию жилого фонда, в результате чего истец испытывала неудобства, связанные с попаданием в жилое помещении воды из-за разрушенной отмостки, и пола в помещении кухни, повышением влажности помещения, и оценивает причиненный Быковой Т. Ф. моральный вред, с учетом длительного неисполнения ответчиком обязательств по устранению нарушений в квартире истца, степени вины ответчика, в размере… руб. На основании ст. 13 п. 6 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме… руб. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.При обращении в суд с заявлением к ООО «УК «Гарант» о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в размере… руб. на основании договора об оказании юридических услуг от 11.06.2014г с Никоновым А. В., стоимость услуг за представительство в суде определена в сумме… руб., которые получены Никоновым А. В. по расписке. При рассмотрении дела в суде интересы истца представлял на основании устного ходатайства Никонов А. В., который принимал участие в 3 предварительных заседаниях и в 1 судебном заседании.Реализация судом предоставленного права уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, возможна в случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, с учетом необходимости создания судом условий, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции РФ. Для установления разумности рассматриваемых расходов, суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание услуг, характеру оказанных услуг для целей восстановления нарушенного права.С учетом всех обстоятельств дела, количества проведенных по делу судебных заседаний, причин отложения предварительных заседаний, принципа разумности, степени сложности рассмотренного спора, объема необходимых юридических услуг для защиты нарушенного права истца, с ответчика в пользу истицы подлежатвозмещению расходы на оплату услуг представителя в сумме… руб., в удовлетворении остальной части требований суд отказывает. На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной судом части исковых требований в сумме… руб. /… руб. – за требование имущественного характера,… руб. – за требование о компенсации морального вреда/. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судрешил Взыскать с ООО «Управляющая компания «Гарант» в пользу Быковой Т.Ф. материальный ущерб… руб., компенсации морального вреда… руб., штраф в сумме… руб., в возмещение расходов по оплате услуг представителя… руб. Взыскать с ООО «Управляющая компания «Гарант в доход бюджета государственную пошлину… руб.Решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.
Многоквартирный дом – сложный объект не только с технической точки зрения, но и с правовой. Соседство противоположных интересов порождает множество конфликтов, львиная доля которых относится к управлению и содержанию общего имущества.
Согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относятся все элементы, предназначенные для обслуживания более одного помещения. Подробнее об этом говорится в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства №491 от 13 августа 2006 года. Так, в состав общего имущества входят:
- фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
- помещения, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
- инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;
- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.
Инженерные коммуникации и оборудование признаются общим имуществом собственников при наличии единственного, но очень важного признака – обслуживание более одного помещения. Стояки, ответвления от них, общедомовые счетчики, запорно-регулировочные краны, канализационные выпуски, заглушки и т.д. – все это в общей собственности жильцов многоквартирного дома.
Теперь представим ситуацию. Вы проживаете в многоквартирном доме на последнем этаже. У соседей этажом ниже прорвало стояк холодного водоснабжения – жильцов, проживающих еще ниже, заливает. В Вашей квартире – никаких проблем, все сухо и исправно. Однако жильцы квартиры, из которой происходит утечка, требуют проведения ремонта общего имущества, а следовательно, и замены сантехнического оборудования в Вашем жилище. Законно ли это?
С первого взгляда – да, абсолютно. Ведь как мы уже выяснили, стояки это общее имущество, а значит, согласно действующему законодательству, жильцы несут бремя его содержания соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. При этом не важно, какая форма управления применяется в отношении данного многоквартирного дома (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК и т.д.) – собственники в любом случае производят отчисления на ремонт.
Существует два вида ремонта: текущий и капитальный. Первый – тот, при котором работы выполняется планово с целью замены или восстановления отдельных частей и инженерных систем дома (например, замена части проржавевшей трубы в подвале). Второй предполагает замену или восстановления отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования здания в связи с их физическим износом или разрушением, а также при необходимости модернизации. Капитальный ремонт может быть направлен как на замену одной составляющей инженерной системы, так и нескольких, – поэтому подразделяется на комплексный и выборочный. Замена стояков, как правило, относится к выборочному капитальному ремонту.
Текущий ремонт производится за счет управляющих организаций, капитальный же оплачивается из кармана собственников. Поэтому для его проведения необходим созыв общего собрания жильцов, на котором принимается решение о ремонте, определяется его объем и примерная стоимость. Следовательно, в приведенном примере требование жильцов квартиры с неисправным стояком правомерны, при условии, что состоялось общее собрание жильцов этого дома, и 2/3 из них согласились произвести капитальный ремонт по замене стояков.
Однако, подходя к рассмотрению данного казуса детальнее, давайте вспомним главный критерий отнесения инженерных сооружений к общему имуществу – они должны обслуживать более одного помещения. Иными словами стояк холодного водоснабжения является общей собственностью, а вот трубы, которые идут от него, находятся в отдельной квартире и обслуживают только ее – нет. Это уже собственность жильцов данной квартиры. Ремонт или замена труб в квартире производится за счет собственника. Таким образом, требовать замены труб и другого сантехнического оборудования, если они исправны и не относятся к общему имуществу, в Вашей квартире, никто не вправе.
